如山：房屋拍卖会（foreclosure auction）的故事-在美国经营房地产(1,2)
·如山·在美国从事房地产经营的七八年来，粗略估算，本人所参加过的房地产拍卖会少说也超过一百次。趁着目前地产市场萧条，“闲着也是闲着”，不如将我经历过的趣闻趣事写出来与读者分享。以下所述 基本是我的亲身所历。为增加可读性以及避免有人对号入座，故事中的人和事稍作修改。
我所知道的非自愿转让（Involuntary Alienation）房地产拍卖在本州有如下几种：1.Sheriff sale (不知道怎么翻译， 由警官主持)；2. 房地产税拍卖 （Property tax sale）; 3. 取消回赎权拍卖（foreclosure auction），或受托人拍卖（trustee sale）。本人所经历的主要是第3种，以下所有的故事都源于 。
（一）儿戏般的拍卖场地
从书本上知道在取消回赎权拍卖上能买到很好价格的房地产后， 就很想到现场见识一下。经过几番打听，得知拍卖会每个礼拜五的上午在本县法院大楼进行。回想起在电视上看到的拍卖会情景，个个与会者都是衣冠楚楚 ，正襟危坐，待到那拍卖官手持小锤往下一挥，便定买卖谁属。还不知道入门要求如何，是否要带备一定金额的银行本票。但无论如何也应该到现场去看看才能清楚。于是，我翻出几年不穿的西装、领带、连同公文包。收拾整齐，开车直奔目的地。
上午九点多钟到达法院大楼，先看指示牌。但怎么也找不到相应的标记。听一个人说，可能在三楼会议室。上得三楼，也不见拍卖会的踪影。问了两人，都回答说不知道。拦 下第三个匆匆而过的职员，丢下一句“ 靠前门”。这就奇怪了，我刚从大门进来，什么迹象也没看到。 我赶紧跑到一楼，左右查看，也找不到拍卖的地方。正在东张西望时， 一位男士走过来问我找什么。当时， 我大概被看作可疑人了。这也难怪，911 才发生不久 ，法院大楼又是带点敏感的地方。我赶紧声明，在寻找房屋拍卖会场。“那不是吗？”。 我随着他的手指透过玻璃门往外一看，只见三五成群围成几堆。就像我们乡下赶集的人们围着做买卖一样。我万分惊讶，“那就是拍卖场？露天？”。“ 对，露天，随便谁都可以进去”。
当天还下着毛毛雨。只见一堆堆人分别围着一个人在读着什么。后来才知道那人就相当于拍卖官的角色，人们简单地叫他们 “Caller”。他们代表不同的受托人（trustee）拍卖借款人过期不付款（mortgage）的物业。他/她只要把最后竞投人 的价格（bid）连读三 遍，没新人应答的话，一单交易就算完成。拍卖就在这样一个露天的地方进行。街上人来车往，既 没有舒服的座位，也没有一个拿锤子的拍卖官，更没有正襟危坐的竞投者 。竞投者与非竞投者都可以靠近去听。常常还有人插话，“到了什么价？”，“听不见，请重复一遍”（因为周围的嘈音太大）。还有人在拍卖的中途才插 进来。竞投者的穿戴就更随便了。 有些人还一身脏兮兮，看来是在做装修。当时我一身西装领带的打扮。显得与那环境格格不入。
就这样一个儿戏的地方，一 笔几万到几百万的房地产买卖有时就在十分八分钟内定局。每个星期五拍卖出数十到数百个房产，拍卖总金额达几百万到几千万。从这一天 起，连续 四年，我几乎每场都到。也从此走上了经营房地产的不归路。期中有成功的喜悦，也有失败的沮丧。这是后话。是时不时发生 的一些有趣故事，为这本应紧张的场所平添不少戏剧色彩。
如果说拍卖场地过于儿戏的话，那么当到你接收房产才发现成功投得的房产并非所看过的房时，就更令人啼笑皆非了。请读（二）。
（二）看错房
话说当年某个星期四下午，在兜兜转转行程两百多英里，“看”过二十几个房屋之后，来到最后一站-A市。A市离我家有45分钟的车程，是本州中心城市稍偏的卫星城。我原先设定，所购买的物业以离我家不超过半小时的车程为限。但现在是房地产市场热火朝天之时，哪里的房屋都是不容易买但容易卖。所以也不能要求太多了。
言归正传。当下翻开地图册Thomas Guide（当时我还没有GPS），对照找到最后一个要看的房屋。把车停在街边，对着目标房，做起评估来。屋顶看来蛮新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外墙是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齐， B+。3房2厅，1.75个洗手间。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+.。整个城市，B。总体评分，A- 到B+之间。资料显示第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。而当时的正常市场只能卖 20万。换句话说，已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭（lender）拿去拍卖，根据本州的foreclosure法，一旦拍卖完成，第二按揭自动消失。已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错，列入我的明天竞投单中。
二十几个房屋全部看完。一看表，五点不到，好，打道回府。
次日早晨八点，到网上与打电话查一遍更新。自己列的房屋清单或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已经被减掉了一半。十点开拍，Caller先读取消和延期的房屋。如此一来，我清单上的房屋，只剩下四间。
好了，开始竞投。我身上只有15万，高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价，或高于我身上的钱而放弃。
当轮到拍卖最后一间，也就是我在A市看过的那间时，只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜，这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于，我以$148,300 获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜，我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时，我胸有成竹地回答，装修少于1万，卖出价20万。
根据本州的法律，从房子被拍卖的当天起人，原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。
在第21天，星期六，我前往收楼。
到得屋前，看到房屋周围收拾的干干净净。外面好的房屋，通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ，卖出20万，扣除成本，利润3万多。两个月内完成一次资金周转，回报20%。再看那房号，是xx18。这是幸运号码。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。
“Hi！”，突然开门出来一位中年女士。呵，他们还没搬走？
“Hi！”。 我也应一声。
“你找谁？”
开门见山， “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主，今天派我来收楼。” 我一副公事公办，其实所谓“公司”就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生，不要直接冲我个人来。
“什么？你在说什么？” 。
我心想，装得倒挺象。不过这我见得多。
“从你们房子被foreclosure拍卖那天开始，到今天是第 21天，根据本州的法律，你们现在已经是非法占据”。我不紧不慢，先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。
“foreclosure？不可能！我们的房子不会被foreclosure！你一定是搞错了”。这说法我也听得多。不管它，我继续“公事公办”下去。
“我理解，我理解。我们公司比较灵活，如果你们搬迁有什么困难，尽管提出”。我一副宽宏大量。她不再说什么，转身叫她丈夫出来。
“你有什么文件证明这房子属于你们了吗？” 她丈夫很冷静地问。
“这当然有”。我有备而来，递过Trustee’s Deed。
他很仔细地读起来。“这上面被拍卖的人名不是我们”。
“这。。。。”我一时还没反应过来。
“这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址”。
“你这不是xx18吗？”我抬头再看那房号，没错呀。
“房号是一样。不过我们的是33rd Ave S，而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街”。
“这。。。”。我刚才还振振有辞，这时哑口无言，满脸尴尬。狠不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。
来到33rd Place S，找到同样的房号xx18。一看，傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有3年。 窗口是单层玻璃-。外墙是T1 Eleven, 很多地方毁坏。光是外面看，起码要花3万。这“8”（发），只能是发梦的“发”了。看这情景，还不知道里面是不是做毒品的。
这屋想不要也是我的了。赶紧向邻居打听一下背景再说。
“我是你隔壁的新业主。我在foreclosure拍卖上买 入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗？” 这回用“我” 比较有利。
一听是新业主。两夫妇眉开眼笑，趋前跟我紧紧握手。
“谢谢你，谢谢你”。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候，我才回来一丝“英 雄”的感觉。
“知道，知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水，不知修好了没有”。
在当年的市场，想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修，租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。
故事后记：这样守了三年多，终于在去年年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了 20%。假如再把 “机会成本” 考虑 进去 的话。那么亏损是无疑了。不过，生意都是有盈有亏。这样想倒是无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏 和大多少。
听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后，假如有人告诉你，有比这更乌龙的，就是居然有业主不知道自己房被拍卖，你信不信呢？我可以负责任地告诉你：有！真有！请读故事（三）
洪君彦与章含之
章含之年轻照
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